โครงการแรกที่ไม่จบ
การมาช่วยป๋าทำงานด้านยางมะตอย ซึ่งเกี่ยวข้องกับหน่วยงานราชการหลายหน่วยงานทำให้ผมเข้าใจระบบราชการ เข้าใจเรื่องการประมูลงานตลอดจนการวิ่งเต้นต่างๆ เข้าใจเรื่องการผูกขาดและการล็อคสเปค หรือการกำหนดเงื่อนไขในการประมูล ล้วนแต่เป็นสิ่งที่ไม่ถูกจริตส่วนตัวของผม ผมคิดว่าครอบครัวของเราควรจะหันไปทำธุรกิจด้านอื่น ส่วนกิจการรถเมล์ของป๋าก็เป็นกิจการที่ภาครัฐต้องเกี่ยวข้องเพราะถือเป็นสาธารณูปโภค ผมเห็นปัญหามากมายในการติดต่อกับหน่วยงานราชการ ความจำเป็นที่ต้องกดราคาค่าโดยสาร เพื่อให้กระทบกระเทือนกับประชาชนและเศรษฐกิจของประเทศน้อยที่สุด ในขณะที่ราคาน้ำมันและอะไหล่รถสูงขึ้นอยู่ตลอดเวลา ผมถือว่าเป็นเรื่องโชคดี เมื่อรัฐบาลบังคับให้เอกชนขายกิจการรถเมล์ให้รัฐบาลไปดำเนินการเอง
เมื่อมาทำงานกับป๋าได้ประมาณครึ่งปี ผมก็คิดที่จะเริ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เรามีที่ดินประมาณ 5 ไร่ บนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของตึกชาญอิสรสระทาวเวอร์ 2 ในปัจจุบัน ขณะนั้นเราใช้เป็นที่เก็บยางมะตอย ผมทำการศึกษาความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาที่ดินแปลงนี้ ผมอยากสร้างตึกให้คนเช่า โดยมีสัญญาเช่าประมาณ 20-30 ปี คิดค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง แล้วคำนวณค่าเช่าที่จะทำให้เราได้เงินคืนภายใน 7 ปี ความที่ผมไม่อยากเสี่ยงมาก ผมจำเป็นจะต้องหาผู้เช่ารายใหญ่ให้ได้เสียก่อน จึงจะเริ่มทำโครงการจริงๆ ผลดีจากการทำงานที่ซิตี้แบงก์ที่ช่วยให้ผมรู้จักคนในธุรกิจต่างๆ ทำให้ผมทราบว่าบริษัท Johnson&Johnson ซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ประเทศสหรัฐอเมิรกา กำลังต้องการหาพื้นที่สำนักงานประมาณ 10,000 ตารางเมตร ผมจึงไปพบพร้อมข้อเสนอเบื้องต้น ซึ่ง Johnson & Johnson ก็ตกลงในหลักการ ผมจึงต้องกลับมาศึกษาโครงการอย่างจริงจัง
ป๋ามีตึกแถว 6 ห้อง บนถนนพระราม 4 ตรงข้ามโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ฯ อยู่ระหว่างถนนสีลมและถนนสุรวงศ์ สำนักงานของเราอยู่บนชั้นที่ 3 ที่ชั้น 4 บริษัทสถาปนิก CASA ของอาจารย์กฤษฎา อรุณวงษ์ ณ อยุธยา สถาปนิกผู้มีชื่อเสียงที่สุดคนหนึ่งในยุคนั้นเช่าอยู่ ส่วนชั้นที่ 5 ผู้เช่าคือบริษัท MITR ซึ่งเป็นบริษัทวิศวกรที่รวบรวมวิศวกรเก่งๆ ศิษย์เก่ามหาวิทยาลัย MIT ช่างเป็นโชคดีของผมเป็นอย่างมาก เพราะทำให้ผมสามารถหาทีมทำงานที่ยอดเยี่ยมได้โดยไม่ยากเลย แถมยังมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับเราอย่างดีด้วย นอกจากนี้เรายังเชิญ ดร.สิริลักษณ์ จันทรางศุ วิศวกรโครงสร้างที่มีชื่อเสียงที่สุดและเป็นผู้ที่ป๋านับถือมาร่วมทำงานกับเราด้วย ดร.สิริลักษณ์ พา ดร. การุญ ลูกชายซึ่งเป็นวิศกรเช่นเดียวกับท่านมาด้วย ผมจึงสนิทสนมกับดร. การุญเป็นอย่างมากมาจนกระทั่งปัจจุบัน
โครงการพัฒนาที่ดินบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ขึ้นเป็นอาคารเช่านี้ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์โครงการแรกที่ผมลงมือทำ ขณะนั้นผมอายุ 25 ปี ยังไม่มีความรู้เรื่องการสร้างอาคาร ผมต้องศึกษาเรียนรู้ทุกสิ่งทุกอย่าง และได้ความรู้มากมายจากบุคคลที่เก่งเป็นที่หนึ่งในแต่ละสาขาวิชาชีพ ผมกับทีมงานทั้งสถาปนิก วิศวกรทุกฝ่าย รวมถึงเจ้าหน้าที่บริษัท Johnson & Johnson ทำงานร่วมกันอย่างหนัก ตลอดระยะเวลา 2 เดือน ผมเรียนรู้เรื่องการออกแบบอาคารตลอดจนกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง บริษัท Johnson & Johnson เพิ่งประสบเหตุไฟไหม้ตึกที่สำนักงานใหญ่ในอเมริกา และมีคนเสียชีวิตหลายคนเขาจึงเน้นมาตรฐานการรักษาความปลอดภัยด้านอัคคีภัยและอื่นๆ มาก ผมได้เรียนรู้เรื่องความต้องการและความคาดหวังของลูกค้าบริษัทฝรั่ง เพราะเขามีประสบการณ์มามาก เขาตั้งคำถามมากมายให้เราต้องคิด บางเรื่องเป็นเรื่องที่เราไม่เคยนึกถึงด้วยซ้ำ ผมไม่เคยทำอสังหาริมทรัพย์มาก่อน ผมจึงต้องขวนขวายให้รู้ทุกเรื่อง เพื่อที่จะตอบโจทย์ของลูกค้าได้ ยังไม่ทันจะออกแบบตึก ก็ต้องตอบได้แล้วว่า กี่ปีเราจึงจะทาสีตึกใหม่ ขั้นตอนการตรวจเช็คระบบต่างๆ ของอาคารจะเป็นเช่นไร เป็นต้น
ระหว่างช่วง 2-3 เดือนนั้น ผมได้ฝึกทักษะด้านการเจรจาต่อรองกับลูกค้า อะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้ ถ้าทำได้ ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย ผมประทับใจในเทคนิคการเจรจาของอาจารย์กฤษฎา ซึ่งสุภานุ่มนวลที่สุด หากมีประสิทธิภาพสูงยิ่ง ทำให้ได้ผลตามที่ต้องการเสมอ ผมได้เรียนรู้เทคนิคการก่อสร้างการคำนวณต้นทุนอาคารมากมายจาก ดร.สิริลักษณ์ ผมต้องไปดูตึกต่างๆ ที่สร้างแล้วในสมัยนั้น ไปศึกษาเรื่องวัสดุก่อสร้าง และข้อดีข้อเสียของการใช้งานจริง พบว่าอสังหาริทรัพย์นั้นไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เลยหากจะทำให้ดีไร้ปัญหา เราจะต้องเข้าถึงรายละเอียดในทุกๆ เรื่องและทุกๆ ขั้นตอน
ในสมัยนั้น อาคารใหญ่ๆ ในกรุงเทพฯ มีความสูงเพียง 8-12 ชั้น ผู้ที่เป็นเจ้าของอาคารเหล่านั้นมักจะเป็นนายธนาคารหรือเจ้าของธุรกิจประกันภัย เพราะมีเงินทุนระยะยาว Johnson&Johnson ต้องการพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร และผมต้องการพื้นที่เพิ่มจากนั้นอีก 5,000 ตารางเมตร ทั้งสถาปนิกและวิศกรต้องคำนวณว่าจะออกแบบอย่างไรให้ได้ประโยชน์สูงสุด สรุปผลว่า ในสมัยนั้นการก่อสร้างอาคารสูง 12 ชั้น จะได้ประโยชน์สูงสุด ประหยัดทั้งต้นทุน และระยะเวลาการก่อสร้าง
ผมต้องทำทั้งการศึกษาความเป็นไปได้ ศึกษาความสามารถในการทำกำไร ในรูปแบบและสถานการณ์ต่างๆ ดูด้านการเงิน การบัญชี และแนวทางในการเจรจากู้เงินจากธนาคาร ต้องเจรจาเรื่องสัญญาเช่ากับลูกค้าต้องศึกษากกหมายที่เกี่ยวข้อง ควรจะแยกค่าเช่าและค่าบริการอย่างไร จึงจะสามารถประหยัดภาษีได้ดีที่สุด จะขึ้นค่าเช่าเมื่อใด เพิ่มได้เท่าใด การดูแลรักษาอาคารต้องทำอย่างไร อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางควรเป็นเท่าใด ล้วนเป็นเรื่องที่ต้องศึกษาทำความเข้าใจ มีรายละเอียดปลีกย่อยมากมายและเมื่อผมมีข้อสงสัยใดๆ ด้านกกหมาย ผมก็จะโทรศัพท์ปรึกษาพี่เดชอุดม ไกรฤทธิ์ ทนายความคนเก่งที่ธนาคารซิตี้แบงก์ใช้บริการอยู่ พี่เดชช่วยเหลือผมเป็นอย่างดีและเมื่อผมสร้างชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 พี่เดชก็ได้มาเป็นลูกค้าของผมด้วย
ผมมีผู้ช่วยคนสำคัญที่ช่วยผมได้มากคือ คุณลินดา ประเสริฐสม ซึ่งเป็นพนักงานคนแรกที่ผมรับเมื่อผมเริ่มทำงานให้ป๋า ป๋าของผมทำงานแบบคนจีนทั่วๆ ไปในสมัยนั้นคือ ทุ่มเทความสนใจลุยเรื่องการตลาดและการขาย ส่วนเรื่องบัญชีเป็นเรื่องที่ไม่ค่อยให้ความสนใจ ผมดูบัญชีของบริษัทแล้วเห็นว่าไม่ถูกหลักบัญชีและไม่ตรงกับความเป็นจริงด้วย ผมจึงต้องการพนักงานบัญชีที่มีความสามารถมาช่วยงาน มีผู้ใหญ่แนะนำลินดามาว่าเป็นคนทำงานละเอียดรอบคอบ เก่ง และซื่อสัตย์สุจริต ลินดาจึงเป็นผู้ช่วยคนสำคัญของผมในทุกเรื่องตั้งบัดนั้นมาจนกระทั่งบัดนี้ ซึ่งก็เกือบจะ 40 ปีแล้ว
ทุกๆ อย่างเป็นไปด้วยดี จนกระทั่งใกล้เวลาจะเซ็น MOU (Memorandum of Understanding) และสัญญาเช่าล่วงหน้ากับ Johnson&Johnson ปรากฏว่าเกิดปัญหา เพราะมีการเปลี่ยนแปลงตัวผู้จัดการใหญ่ของ Johnson &Johnson กะทันหัน ผู้จัดการใหญ่คนใหม่ขอยกเลิกการเช่าสำนักงานใหม่ ทำให้ผมต้องยกเลิกโครงการก่อสร้างอาคารให้เข่า 12 ชั้น บนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แรกของผม ที่จริงแล้ว ผมได้เตรียมใจไว้แล้วตั้งแต่แรกว่า การจะ match ตึกให้เช่าขนาด 10,000 ตารางเมตร กับผู้เช่ารายเดียวในสมัยนั้นเป็นไปได้ยาก ถ้าทำสำเร็จก็ต้องถือว่าโชคดีมากๆ ผมจึงไม่รู้สึกเสียใจนักที่ต้องพลาดโอกาส แต่ผมกลับรู้สึกว่าผมโชคดีที่ได้เรียนรู้อะไรๆ มากมายที่จะเป็นประโยชน์ต่อการทำงานของผมในอนาคต ทุกๆ ท่านที่ได้ให้ความรู้แก่ผม ตั้งแต่อาจารย์กฤษฎา อรุณวงษ์ ดร. สิริลักษณ์ และดร. การุญ จันทรางศุ พี่เดชอุดม ไกรฤทธิ์ รวมทั้งป๋า ล้วนมีส่วนในการปั้นผมให้เป็นผมในวงการอสังหาริทรัพย์ทุกวันนี้
การที่ผมคิดจะพัฒนาที่ดินบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่นี้ เป็นเพราะผมเห็นว่าที่ดินแปลงนี้สวยและอยู่ในเมืองเกินกว่าจะใช้เป็นคลังเก็บและบรรจุยางมะตอย ระหว่างศึกษาโครงการเราขอให้คนช่วยหาที่ดินแปลงเหมาะๆ ที่เราจะใช้เป็นคลังสินค้าแทนที่เดิม เวลาผ่านไปหลายเดือนก็ยังไม่ได้ที่ผมกับป๋าจึงออกตระเวนหาที่เอง เรามองว่าคลังสินค้าของเราน่าจะอยู่ทางด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพฯ เพราะคลังน้ำมันใหญ่ซึ่งเป็นแหล่งวัตถุดิบของเราอยู่ที่ศรีราชา โชคดีว่าถนนบาวนา-ตราดเริ่มเปิดใช้พอดี เราจึงไปเจอที่ดินประมาณ 23-35 ไร่ ริมถนนบางนา-ตราด กม.33 ครึ่งทางระหว่างกรุงเทพฯกับชลบุรีพอดี ผมชอบตัวเลข 33 นี้มาก
ต่อมาภายหลังมีคนมาขอซื้อที่ดินแปลงนี้เพื่อจะทำสนามม้าเขาอยากได้ที่ของเรามากเพราะเขาติดใจตัวเลข 33 เช่นเดียวกับผม แต่เราก็ไม่คิดขาย แถมยังไล่ซื้อที่เพิ่ม ตอนนั้นราคาที่ดินยังถูกมาก ไร่ละประมาณ 200,000 บาทเท่านั้น เราสองคนพ่อลูกตัดสินใจซื้อที่ดินทันทีในราคา 5.2 ล้านบาท เพราะพิจารณาว่ามันราคาถูกมาก ที่ตั้งพอเหมาะ ทำให้ไม่ต้องคิดอะไรให้ลึกซึ้งนัก เห็นได้ชัดว่าป๋าของผมชอบซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้ โดยเฉพาะที่ๆ เพิ่งจะมีโอกาสพัฒนา เช่น เพิ่งจะมีการเปิดถนนใหม่ๆ ราคายังไม่แพงแต่มีโอกาสจะเจริญก้าวหน้าในภายภาคหน้า ซึ่งเป็นนโยบายที่ถูกต้อง นับเป็นโชคดีของลูกหลาน ความจริงเรายังอยากซื้อที่ดินเพิ่มเติมไปเรื่อยๆ แต่ผมได้เริ่มคิดโครงการใหม่ จึงต้องรักษาสภาพคล่องไว้เพื่อใช้ในโครงการใหม่นี้ เราจึงหยุดซื้อที่ที่บางนา-ตราด เมื่อเรารวบรวมที่ดินได้ประมาณ 200 ไร่
