โครงการแรกที่สำเร็จ
ด้านหลังอาคารตึกแถว 6 ห้องบนถนนพระราม 4 ที่เราใช้เป็นสำนักงาน เป็นที่ตั้งของโรงเรียนสหพาณิชย์ มีบ้านหลังใหญ่เก่าแก่ของพวกตระกูลบุนนาค วันดีคืนดี ผมก็เห็นเขาทุบตึกนั้นทิ้ง สอบถามดูได้ความว่า โรงเรียนปิดกิจการหรืออาจจะย้ายไปที่อื่น จึงได้ขายที่ให้คุณปัญญา ควรตระกูล เจ้าของหมู่บ้านปัญญา เราอยู่ใกล้แค่นั้น แต่เราไม่รู้เรื่องอะไรเลย ในขณะนั้น เรายังไม่ใช่นักธุรกิจที่ดิน ไม่มีใครวิ่งเข้ามาเสนอขายเราหรอก ผมเรียนรู้ว่า เรื่องที่ดินนี้ เราต้องวิ่งเข้าไปถามหา ต้องหูตากว้าง ต้องเช็คข่าวสารเรื่อยๆ ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญ เพราะยังไม่มี perfect information และไม่มี perfect market เกี่ยวกับที่ดิน
ช่วงปี 2523 ที่ดินบนถนนสีลมซื้อขายกันในราคาประมาณ 60,000-80,000 บาทต่อตารางวา ผมจำได้ว่า คุณปัญญาซึ่งมีชื่อเสียงว่าเป็นผู้ที่ซื้อที่ดินเก่ง ซื้อที่ดินประมาณ 2 ไร่ครึ่งจากโรงเรียนในราคาประมาณ 25-27 ล้านบาท คิดๆ แล้วตกราคาประมาณ 27,000 บาทต่อตารางวา ที่ดินนี้ไม่ติดถนนใหญ่ต้องอาศัยทางสาธารณะเล็กๆ กว้างประมาณ 6 เมตรข้างตึกเราเป็นทางเข้าออก โดยใช้ร่วมกับตึกแถวที่ป๋าเป็นเจ้าของ สิ่งแรกที่คุณปัญญาทำก็คือ ทุบตึกทิ้งอย่างที่กล่าวแล้ว เราจึงเห็นว่าที่ดินแปลงนี้สวยมากๆ ถ้าได้รวมเข้ากับที่ดินตึกแถวของเราซึ่งติดถนนพระราม 4 ที่ดินนั้นจะมีค่าขึ้นอีกมากทีเดียว
ผมสงสัยว่า ทำไมคุณปัญญาจึงกล้าซื้อที่ดินแปลงนี้ ซึ่งมีถนนทางออกเล็กมากในราคาสูงขนาดนี้ ผมจึงเริ่มศึกษาหาข้อมูลว่าที่ดินแปลงนี้มีทางออกด้านอื่นอีกหรือไม่ ปรากฏว่ามีทางออกทางเดียวคือทางที่ใช้ร่วมกับเรา และทราบเรื่องว่า จริงๆ แล้วเจ้าของตึกแถวที่อยู่ติดกับที่ดินแปลงนี้ทางด้านถนนธนิยะซึ่งเป็นผู้ทรงอิมธิพลและถือได้ว่าเป็นเจ้าพ่อด้านการเกษตรคนหนึ่งในยุคนั้น ก็ต้องการจะขยายธุรกิจเข้าสู่วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โยคิดจะซื้อที่ดินแปลงนี้ไปสร้างตึกให้ญี่ปุ่นเช่า เพราะที่แปลงนี้ต้องอาศัยทางออกที่ดีกว่าที่เป็นอยู่จึงจะได้ราคาดี เขาจึงเสนอราคาที่คิดว่าเจ้าของเดิมน่าจะยอมขาย ปรากฏว่าคุณปัญญากล้าสู้ราคามากกว่า จึงได้ที่ดินแปลงนี้ไป ผมศึกษาแล้วจึงเข้าใจเรื่องการปิดล้อม การบีบซื้อ กลเม็ดการต่อรอง ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และความใจถึงของคุณปัญญา ทราบมาว่าจากการที่คุณปัญญากล้าซื้อที่ดินแปลงนี้ ได้สร้างความไม่พอใจแก่ผู้ที่ต้องการจะซื้ออีกรายเป็นอย่างมาก
ผมประเมินสถานการณ์แล้วคิดว่า ไม่ช้าก็เร็ว คุณปัญญาคงจะต้องมาติดต่อกับเราแน่ และไม่นานเกินรอ เราก็ได้รับการทาบทามจริงๆ คุณปัญญาบอกว่า ทราบว่าเรามีฐานะดี จึงไม่กล้าคิดจะมาขอซื้อตึกแถวของเรา แต่ขอเสนอที่จะแลกที่ของเรากับพื้นที่สำนักงานที่สวยหรูใหม่เอี่ยมบนตึกที่คุณปัญญาจะสร้างบนผืนดินแปลงนี้ ใจป๋านั้นอยากจะตกลง เพราะเป็นคนชอบอาคารใหม่ๆ สวยๆ ซึ่งจะได้มาโดยไม่ต้องลงทุนและมีความเสี่ยงใดๆ นอกจากนี้ ป๋ายังเห็นว่าเราเองก็ไม่มีประสบการณ์ทางด้านนี้ แต่ผมคิดอยากได้ที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาเองมากกว่า หากที่ดินแปลงนี้รวมกับที่ดินตึกแถวถนนพระราม 4 ขนาด 170 ตารางวาเศษๆ ของเราก็จะเป็นผืนดิน 3 ไร่ ใจกลางกรุงเทพฯ ที่สวยมาก โดยจะมีหน้ากว้าง 30 เมตร ติดถนนพระราม 4 มูลค่าที่ดินทั้งหมดจะสูงขึ้นไม่ต่ำกว่า 3 เท่าของราคาที่คุณปัญญาซื้อ
ผมเริ่มศึกษาทุกสิ่งทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงนี้ รวมถึงตัวคุณปัญญา และผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินอีกราย ผมประเมินสถานการณ์ว่า คุณปัญญาต้องใช้เงินมากในการพัฒนาหมู่บ้านปัญญา แถมยังซื้อที่ดินไว้อีกหลายแปลง โดยเฉพาะเพิ่งซื้อที่ดินแปลงใหญ่ที่สวนพลู คาดว่าจะสร้างตึกใหญ่ที่นั่น การจะสร้างตึกใหญ่พร้อมกันสองตึกและมีโครงการอีกหลายโครงการคงเป็นไปได้ยาก ฉะนั้นมีโอกาสสูงที่คุณปัญญาจะยอมขายที่ดินแปลงที่ติดกับเรานี้ถ้าได้ราคาดี ความบาดหมางระหว่างคุณปัญญากับเจ้าของตึกแถวอีกด้านคงทำให้เรามีโอกาสดีในการติดต่อขอซื้อ ผมจึงเรียนป๋าว่า นี่คือโอกาสทองที่เราจะเริ่มเข้าสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ให้เราวางท่าเฉยๆ ไว้ก่อน
คุณปัญญาพยายามติดต่อเราหลายครั้งนำแบบอาคารทันสมัยมาให้ป๋าเลือก ผมต้องคอยกระตุกป๋าไว้หลายที จนในที่สุด เมื่อทางคุณปัญญาติดต่อมาอีกครั้งทางโทรศัพท์ ผมก็ตัดสินใจพูดว่า ทางผมคงยังไม่ต้องการตึกใหม่ แต่ในทางกลับกันถ้าเราคิดจะขอซื้อที่ดินแปลงนี้แทน ทางคุณปัญญาจะว่าอย่างไร ทำให้คนฟังอึ้งไปพักใหญ่ เพราะไม่คาดคิดว่าเราจะขอซื้อ ต่อมาผมจึงได้รับคำตอบว่า ทางคุณปัญญายินดีที่จะขายให้เราในราคา 58 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่าตัวภายในเวลาประมาณ 6 เดือน ผมและป๋าคิดว่าเราอยู่ในสถานะที่เป็นต่อ มั่นใจว่าอย่างไรๆ คุณปัญญาก็คงขายให้เรา แม้ว่าผมจะอยากได้ที่ดินแปลงนี้สุดใจ เราก็ต้องใจเย็น รอเวลา และราคาที่เหมาะสม เราจึงตอบไปว่า ราคาขนาดนั้นสูงเกินไป เราสู้ไม่ไหวแน่นอน และยังไม่มีความจำเป็นต้องซื้อ อีกสองเดือนต่อมา ราคาที่เสนอลดลงเป็น 48 ล้านบาท ผมจึงต่อรองที่ 32 ล้านบาท หนึ่งอาทิตย์ถัดมาคุณปัญญาก็ตกลงขายในราคา 32 ล้านตามที่ผมขอ
ถึงเวลาที่จะได้ซื้อที่ดินแปลงนี้จริงๆ ป๋าผมกลับรู้สึกไม่มั่นใจเท่าที่ควรจะเป็น รู้สึกเหมือนว่าถูกลูกชายเกลี้ยกล่อมแกมบังคับให้ซื้อที่ดิน แถมธนาคารที่บริษัทเราใช้อยู่เป็นประจำก็ไม่ยอมให้ความสนับสนุนทางการเงิน ผมเข้าใจว่าเป็นเพราะเจ้าของธนาคารสนิทกับผู้ที่ต้องการจะซื้อที่ดินรายนี้แข่งกับคุณปัญญา ทำให้ป๋าเกิดความเป็นห่วงและไม่ค่อยมั่นใจ ผมต้องยินยันให้ความมั่นใจกับป๋าว่า เรามุ่งหน้าทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดีกว่าที่จะทำธุรกิจยางมะตอยอย่างที่ทำอยู่
ผมดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท ซี.ไอ. พร๊อพเพอร์ตี้ ขึ้นเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2524 มีทุนจดทะเบียนเริ่มต้นเพียง 1 ล้านบาท และได้เพิ่มเป็น 10 ล้านบาทในปีถัดมา โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีผมเป็นกรรมการผู้จัดการ และมีคุณชาญ อิสสระ เป็นประธาน งานแรกของเราคือ การซื้อที่ดินดังกล่าวจากคุณปัญญา
ผมกับภรรยาต้องไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่บ้านคุณปัญญา ก่อนจะไปเซ็นสัญญา ผมได้ศึกษาเรื่องการซื้อขายที่ดินจากพี่เดชอุดมและเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ทราบว่าการซื้อที่ดินมาและขายไปภายในระยะเวลาสั้นๆ จะเกิดปัญหาเรื่องภาษีและอาจจะขายไม่ได้ นอกจากจะต้องระบุตั้งแต่ซื้อว่าซื้อมาเพื่อทำโกดัง การจะซื้อจะขายที่ดินมีเงื่อนไขที่ต้องเจรจาต่อรองกันมากมายหลายเรื่อง ไม่ใช่ว่าคิดจะซื้อก็ซื้อได้ คิดจะขายก็ขายได้ เรามีทนายไปช่วยในการเจรจาและร่างสัญญาเพราะทนายของคุณปัญญาคือคุณสมหวัง ศรีชัย อดีต ส.ส พรรคประชาธิปัตย์ ซึ่งเป็น ส.ส ดัง อภิปรายเก่ง ความมีศักดิ์ศรีนี้ทำเอาทนายฝ่ายผมหงอยไปเลย คุณปัญญาไม่ต้องเจรจาอะไร นั่งฟังทนายทำหน้าที่อย่างเดียว ส่วนผมแทบจะต้องออกรบแทนทนายของผมซึ่งเกร็งจนพุดอะไรไม่ออก ฝ่ายเราจึงเป็นรองในการเจรจาต่อรอง ผมจึงได้เรียนรู้ว่า เรื่องทนายนี้เป็นเรื่องสำคัญมาก ต่อไปจะต้องเลือกใช้ทนายที่เรามั่นใจว่าเก่งจริงแน่จริง
ผมได้สอบถามทางฝ่ายผู้ขายเกี่ยวกับเรื่องที่ผมทราบมา ก็ได้คำตอบเพียงว่า ไม่มีปัญหา เมื่อถึงวันนัดไปโอนที่ดิน ก็ปรากฏว่า มีปัญหา เกี่ยวกับเรื่องที่ผมเป็นห่วงนี่แหละ ทำเอาเกือบจะโอนที่ดินในวันนั้นไม่สำเร็จ ทั้งคุณปัญญา ทั้งผม ตลอดจนผู้ช่วยของทั้งสองฝ่ายต้องไปแกร่วอยู่ที่กรมที่ดินตั้งแต่เช้าจรดเย็น สังเกตได้ชัดว่าคุณปัญญาเครียดมาก ทำเอาผมเครียดไปด้วย ทุกคนต้องลุ้นระทึกอยู่จนถึงเย็นกว่าการโอนที่ดินจะสำเร็จเสร็จสิ้น
ผมต้องขอกล่าวถึงผู้ช่วยคนสำคัญของผมอีกคนคือ คุณประวิตร กาลกฤษณ์ ซึ่งป๋ามอบหมายให้มาช่วยผมด้านการติดต่อกับราชการ เพราะธุรกิจซื้อขายยางมะตอยนั้น ต้องติดต่อกับราชการเป็นประจำ ป๋าจึงชอบที่จะรับข้าราชการที่เกษียณฯ อายุแล้วมาช่วยทำงาน แม้ว่าคุณลุงประวิตรไม่เคยติดต่องานกับกรมที่ดินมาก่อน ท่านก็พยายามจะช่วยหาข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่ผม เมื่อเข้าๆ ออกๆ กรมที่ดินใหม่ๆ เจ้าหน้าที่ก็ไม่ค่อยจะให้ความร่วมมือช่วยเหลือสักเท่าใด จนเมื่อได้ทราบอายุของคุณลุงประวิตร ขุนพลอาวุโสวัย 80 ปีของผม พวกเจ้าหน้าที่จึงกุลีกุจอให้ความร่วมมือเป็นอย่างดี และในวันที่โอนที่ดินนั้น คุณลุงประวิตรก็ต้องไปแกร่วอยู่ที่กรมที่ดินทั้งวันกับเราด้วย
Cr. ขอบคุณข้อมูลจากหนังสือคิดนอกกรอบ ทำในกรอบ โดย สงกรานต์ อิสสระ
