หลายคนในตอนนี้อาจเจอกับปัญหาผ่อนบ้านไม่ไหว เนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น รายได้ลด ดอกเบี้ยแพง การเงินติดขัด หมุนเงินไม่ทัน เพราะมีรายจ่ายหลายที่ ที่สำคัญสินเชื่อบ้าน เป็นหนี้ที่ก้อนใหญ่ ผ่อนนาน ทำให้เราต้องหาทางออก และแก้ไขปัญหานี้ให้ผ่านไปให้ได้
ทั้งนี้ ในมุมของเจ้าของทรัพย์หรือผู้กู้สินเชื่อ เมื่อต้องประสบกับปัญหาผ่อนบ้านไม่ไหว ไม่ว่าจะจากสาเหตุรายได้ลดลง มีเหตุให้มีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น สูญเสียรายได้จากการสูญเสียงาน หรือพิษเศรษฐกิจ ฯลฯ อาจรู้สึกว่า ศักยภาพในการผ่อนชำระถึงทางตัน
หลายคนเลือกที่จะไม่ทำอะไร และรอให้ธนาคารดำเนินการฟ้อง ยึดทรัพย์ และขายทรัพย์ทอดตลอด ซึ่ง นอกจากจะไม่ช่วยแก้ปัญหาอะไรแล้ว ยังทำให้การจัดการปัญหาลำบากขึ้น ทั้งในมุมผู้กู้ที่ต้องถูกฟ้องดำเนินคดีและในมุมธนาคารที่มีภาระที่ต้องจัดการมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในมุมของธนาคาร หรือในฐานะ “เจ้าหนี้” สิ่งที่ธนาคารต้องการ ไม่ใช่การยึดทรัพย์ แต่เป็นการได้รับยอดที่ปล่อยกู้คืน ดังนั้น ในที่สุดแล้ว ธนาคารจะพยายามช่วยเหลือลูกหนี้ให้มากที่สุด เพื่อที่ลูกหนี้จะสามารถผ่อนชำระหนี้คืนให้ได้ ไม่ปล่อยให้เกิดหนี้เสีย (NPL – Non-Performing Loan) และนอกจากนี้ กระบวนการฟ้องและยึดทรัพย์ยังมีขั้นตอนหลายอย่างที่ธนาคารต้องดำเนินการ มีค่าใช้จ่าย และมีความเสี่ยงในการขายทอดตลาดไม่ได้
ดังนั้น เมื่อประสบกับปัญหา ผ่านบ้านไม่ไหว ทางออกที่ดีที่สุด คือ การเข้าไปขอคำปรึกษากับธนาคารที่ให้สินเชื่อ
10 วิธีแก้ปัญหา ผ่อนบ้านไม่ไหว ทำอย่างไรดี?
1. ขอลดอัตราดอกเบี้ยเป็นกรณีพิเศษ
ขอธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ลดลงจากอัตราปกติ ซึ่งในกรณีนี้ ธนาคารมักจะอนุมัติให้กับผู้กู้ที่มีประวัติการผ่อนชำระที่ดี หรือไม่เคยขาดผ่อนชำระ แนะนำให้ผู้กู้เข้าปรึกษากับธนาคารโดยตรง และแจกแจงปัญหาของผู้กู้ เช่น รายได้ลดลง หรือมีภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้อาจเรียกว่าการขอ Retention หรือการขอลดอัตราดอกเบี้ย หากผ่อนชำระเกิน 3 ปี แล้วอัตราดอกเบี้ยปรับตัวขึ้น หรือผู้กู้อาจจะพิจารณาเลือกวิธีขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ก็สามารถทำได้
2. ขอขยายระยะเวลาชำระหนี้
เข้าปรึกษาและขอขยายระยะเวลาชำระหนี้กับธนาคาร ยกตัวอย่างเช่น เดิมตกลงชำระผ่อนบ้านที่ 20 ปี อาจเจรจาขอขยายระยะเวลาผ่อนบ้านไปอีก 5-10 ปี เพื่อให้อัตราผ่อนชำระต่อเดือนลดลง จากนั้นในภายหลังเมื่อสถานการณ์การเงินดีขึ้น อาจนำเงินก้อนมาโปะเพื่อปิดหนี้ได้เร็วขึ้น
โดยเงื่อนไขที่ธนาคารจะพิจารณาให้ขยายระยะเวลาชำระหนี้ ได้แก่ ระยะเวลาที่ขยาย เมื่อรวมกับระยะเวลาที่ผ่อนไปแล้ว ต้องไม่เกิน 40 ปี ที่สิ้นสุดการผ่อนชำระ ผู้กู้อายุไม่เกิน 70 ปี
3. ขอชำระค่าผ่อนบ้านต่ำกว่างวดปกติ
วิธีนี้จะทำได้ในกรณีที่ยอดชำระต่อเดือนสูงกว่ายอดดอกเบี้ยต่อเดือนอย่างน้อย 500 บาท และสามารถขอผ่อนชำระต่ำกว่างวดปกติได้ครั้งเดียว โดยระยะเวลาที่ผ่อนชำระต่ำกว่าปกติจะต้องไม่เกิน 2 ปี
วิธีการนี้จะเหมาะสำหรับผู้ที่ยังคงมีรายได้ประจำ แต่รายได้ลดลงหรือมีรายได้เท่าเดิม แต่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น เพราะยังคงต้องผ่อนชำระในทุกเดือน เพียงแต่ว่าภาระผ่อนในแต่ละเดือนลดลงเท่านั้น โดยธนาคารจะพิจารณาให้ทำวิธีนี้ สำหรับผู้กู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ดีเท่านั้น
เมื่อผู้กู้ทราบแล้วว่า หารายได้ได้น้อยลงหรือมีค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มขึ้น แนะนำให้เข้าไปปรึกษากับธนาคารเพื่อขอชำระค่าผ่อนที่ต่ำกว่าปกติทันที โดยที่ยังไม่มีประวัติการค้างชำระหนี้
4. ขอผ่อนผันหนี้ที่ค้างชำระ
ในกรณีที่ผู้กู้ค้างผ่อนชำระแล้ว เนื่องจากมีเหตุขัดข้องที่ทำให้ชำระคืนไม่ได้ และการชำระ 2-3 งวด ในเดือนเดียว อาจเป็นภาระที่หนักเกินไป ผู้กู้ทำเรื่องขอผ่อนผันหนี้ค้างชำระได้นานสูงสุดถึง 36 เดือน หรือ 3 ปี โดยรูปแบบการชำระคืนที่ธนาคารส่วนใหญ่จะแนะนำให้ทำ ได้แก่
– ชำระเป็นเงินก้อนเล็กในทุกเดือน หมายถึง ผ่อนหนี้ที่ค้างชำระเพิ่มเติมจากภาระหนี้ที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือน
– ชำระเป็นเงินก้อนโดยแบ่งเป็นงวดๆ โดยอาจตกลงกับธนาคารว่าจะต้องชำระหนี้ส่วนที่ค้างชำระกี่งวด งวดละเท่าๆ กัน
– ชำระเงินคงค้างทั้งหมดภายในระยะเวลาหนึ่ง ตกลงกับธนาคารว่า จะชำระคืนในระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งกรณีนี้จะเหมาะสำหรับคนที่ยอดค้างชำระไม่ได้สูงมากและยังมีรายได้เพียงพอ
5. ขอพักชำระเงินต้น (ขอชำระเฉพาะดอกเบี้ย)
ขอพักชำระเงินต้นกับธนาคาร โดยจะชำระเฉพาะดอกเบี้ยของงวดนั้นๆ เท่านั้น โดยวิธีการนี้ ธนาคารสามารถพักชำระเงินต้นได้นานสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน และให้ทำได้แค่ครั้งเดียว ช่วยให้ภาระที่ต้องผ่อนของผู้กู้แต่เดือนลดลง และในภายหลังเมื่อสถานการณ์การเงินดีขึ้น สามารถนำเงินมาโปะเงินต้นได้
6. การพักชำระหนี้ (ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย)
ขอพักการชำระหนี้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย กล่าวคือ ไม่ต้องชำระอะไรทั้งสิ้น (ภายในระยะเวลา 3-6 เดือน ขึ้นอยู่กับธนาคาร) ซึ่งวิธีนี้ส่วนใหญ่ธนาคารจะให้เป็นกรณีพิเศษ ยกตัวอย่างเช่น สถานการณ์โควิด-19 ที่ทำให้หลายธุรกิจสะดุด เศรษฐกิจชะลอตัว ธนาคารจึงออกมาตรการผ่อนผันให้กับผู้ที่ขาดแคลนรายได้ และในระหว่างพักชำระหนี้ ธนาคารก็จะไม่คิดดอกเบี้ยเพิ่มเติม
7. ขอโอนบ้านให้เป็นของธนาคารชั่วคราวและจะซื้อคืน
วิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ขาดรายได้ประจำและคาดว่าจะไม่สามารถหารายได้มาผ่อนชำระคืนได้ภายใน 1 ปี แนะนำให้ขอประนอมหนี้กับธนาคาร โดยการขอโอนบ้านให้เป็นของธนาคาร
วิธีการนี้ จะคล้ายกับการขายฝากแล้วเช่าบ้านของตัวเองอยู่ ซึ่งค่าเช่าสินทรัพย์จะอยู่ที่ราว 0.4-0.6% ของมูลค่าทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น บ้านราคา 2,000,000 บาท ค่าเช่าจะอยู่ที่ 8,000-12,000 บาท (โดยปกติแล้วจะตำ่กว่าหนี้เดิมที่ต้องผ่อน) และมักทำสัญญาเช่าเป็นรายปี ในกรณีจำนวนหนี้สูงกว่าราคาประเมินของหลักทรัพย์ ผู้กู้จำเป็นต้องชำระส่วนต่างภายในวันโอน
8. ขอให้ธนาคารชะลอฟ้องหรือถอนฟ้อง [กรณีกำลังถูกฟ้อง]
เมื่อผู้กู้ค้างชำระผ่อนสินเชื่อบ้านมาสักระยะหนึ่ง มาตรการต่อไปของธนาคารคือเข้าฟ้องกับศาลเพื่อทำเรื่องยึดทรัพย์ต่อไป
สิ่งที่ผู้กู้สามารถทำได้ คือ เข้าไปคุยเพื่อขอให้ธนาคารชะลอการฟ้องได้ โดยเงื่อนไขทั่วไป คือ ผู้กู้จะต้องชำระเงินที่ค้างติดต่อกันให้ทันงวดภายใน 6 เดือน แล้วผ่อนชำระต่อตามสัญญาเดิมหรือขอชำระแต่ดอกเบี้ยก่อน โดยไม่ผิดนัดเป็นเวลาเกิน 12 เดือน
เมื่อครบกำหนดตามระยะเวลาที่ขอผ่อนผันแล้ว หากลูกหนี้ชำระหนี้ตามข้อตกลงโดยไม่ขาดส่ง สถาบันการเงินก็จะคำนวณเงินงวดใหม่ที่ลูกหนี้ต้องชำระต่อไป
ในกรณีที่ถูกฟ้องแล้ว เงื่อนไขในการขอประนอมหนี้ คือ ลูกหนี้ที่ถูกฟ้องจะต้องมาติดต่อชำระหนี้ให้ทันงวดและไม่มีดอกเบี้ยค้าง พร้อมทั้งชำระค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วน
9. ขอยอมความกับสถาบันการเงิน [กรณีถูกฟ้อง]
ในกรณีที่ผู้กู้ถูกฟ้องคดีแล้ว ก็ยังมีสิ่งที่ทำได้ คือ การขอยอมความกับธนาคาร โดยเงื่อนไขของการยอมความ ได้แก่ ผู้กู้จะต้องชำระหนี้ทั้งหมดและไถ่ถอนจำนองภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือขอกำหนดเงินงวดผ่อนชำระหนี้ใหม่
ซึ่งอาจแบ่งเบาภาระการผ่อนออกเป็นงวดๆ ภายในระยะเวลา 1-2 ปี แรกของการผ่อนชำระหนี้ที่เหลือ โดยผู้กู้จะต้องเป็นฝ่ายชำระค่าธรรมเนียมศาล ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี และค่าทนายความทั้งหมด
10. ขอชะลอการยึดทรัพย์และขอชะลอการขายทอดตลาด [กรณีถูกยึดทรัพย์]
ในกรณีที่ผู้กู้ถูกศาลพิพากษาแล้ว และกำลังจะถูกยึดทรัพย์ ลูกหนี้สามารถยื่นขอชะลอการยึดทรัพย์ออกไปได้ โดยทำสัญญาว่า จะชำระหนี้ทั้งหมดและไถ่ถอนจำนองทรัพย์คืนภายในเวลาไม่เกิน 3 เดือน และจะชำระหนี้บางส่วนก่อนตามที่ตกลง ทั้งนี้ ถ้าราคาประเมินหลักประกันสูงกว่ายอดหนี้เกินร้อยละ 80 ลูกค้าหนี้สามารถกู้ใหม่ได้ เมื่อชำระหนี้ตามข้อตกลงเสร็จสิ้นไม่น้อยกว่า 6 งวด
สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการดำเนินคดี เช่น ค่าธรรมเนียมศาล ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี ค่าทนายความ ค่าเดินทางของทนายความและค่าใช้จ่ายต่างๆ ลูกหนี้ต้องเป็นฝ่ายชำระทั้งหมด
สรุปได้ว่า ใครที่ผ่อนบ้านไม่ไหว ทำตาม 10 วิธีนี้ได้ผลแน่นอน แต่ก่อนอื่นใด เมื่อเกิดปัญหา แนะนำให้รีบเข้าไปคุยไปเจรจากับธนาคารเจ้าหนี้ให้เร็วที่สุด เพื่อหาทางออกและร่วมกันแก้ปัญหาตั้งแต่เนิ่นๆ
(ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.)
