ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมากระแส Community Mall ถือว่าคึกคักมากมีการเปิดโครงการใหม่ๆ ในย่านชานเมืองรองรับการขยายตัวของคนที่ออกสู่ชานเมืองมากขึ้น
ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยระบุพื้นที่ค้าปลีกในไตรมาส 1 พ.ศ. 2562 ประมาณ 6,967,000 ตารางเมตร เป็นสัดส่วนของคอมมูนิตี้มอลล์ถึงกว่า 905,980 ตารางเมตร หรือประมาณ 13 % เป็นอันดับสองรองจากศูนย์การค้าและระบุเพิ่มเติมว่า ณ สิ้นปี 2562 จะมีศูนย์การค้าขนาดย่อมหรือคอมมูนิตี้มอลล์ถึงเกือบ 110 แห่ง และกว่าร้อยละ 80 จะอยู่ในกรุงเทพและปริมณฑล แต่ใช่ว่าทุกคนที่คิดลงทุนทำ Community Mall จะไปรอด หลายแห่งเปิดตัวไม่นานก็ต้องปิดกิจการ
ปัจจัยอะไรเป็น จุดสลบ คอมมูนิตี้มอลล์
แค่มีที่ 2-4 ไร่ ไม่รู้จะทำอะไร ทึกทัก ก็ คอมมูนิตี้มอลล์ มันได้เหรอ
จะเห็นว่าแนวโน้มศูนย์การค้าขนาดย่อมหรือคอมมูนิตี้มอลล์มาแรงแซงทางโค้ง ศูนย์การค้ายักษ์ใหญ่ทั้งหลาย
แต่จะประสบความสำเร็จแค่ไหน ยังเป็นคำถาม ……………. ?
นักลงทุนบางกลุ่มที่มองว่าเป็น “โอกาส” เพราะด้วยบทบาทวิถีชีวิตของคนไทยที่เปลี่ยนไป แม้ว่าจะมีความต้องการเข้าใช้บริการศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า แต่ก็ยังอยากที่จะสัมผัสบรรยากาศแบบเบาๆบางๆอย่างคอมมูนิตี้มอลล์
เราจึงได้เห็นโครงการในลักษณะของคอมมูนิตี้มอลล์เกิดขึ้นราวดอกเห็ด หน้าฝนมากมาย เพราะนักลงทุนหน้าใหม่ๆทั้งหลายมองว่าการดำเนินการก็ไม่ยุ่งยาก เพียงแค่มีที่ดินของตนเองสัก 3 – 5 ไร่ ก็นำมาพัฒนาโครงการได้แล้ว การลงทุนก็ไม่มาก ระยะเวลาก่อสร้างก็ไม่นาน
อะไรคือคอนเซปต์ของคอมมูนิตี้มอลล์
คอมมูนิตี้มอลล์แต่ละแห่งทยอยเปิดตัวและอ้างคอนเซปต์ที่เหมือนกันบ้าง แตกต่างกันบ้าง เพื่อพยามสร้างเอกลักษณ์ดึงดูดลูกค้ามาใช้บริการ ผู้เขียนอยากให้นิยามง่ายๆของคอมมิวนิตี้มอลล์ว่า “ เป็นศูนย์การค้าแบบเปิดขนาดเล็กใกล้ชุมชน รองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่นิยมใช้คอมมูนิตี้มอลล์เป็นสถานที่…
– Meeting point (นัดพบ)
– Dine out (ทานข้าวนอกบ้าน)
– Filled – in shopping (จับจ่ายของที่จำเป็น)
– Tropical (บรรยากาศร่มรื่น)
– Convenience (ที่จอดรถสะดวก)
– Easy Accessibility (เข้าถึงง่าย)
– Convenient Parking จอดรถสะดวก
นั่นหมายความว่า กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ มี 2 กลุ่ม
กลุ่มหนึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคไลฟ์สไตล์รุ่นใหม่ คนทำงานออฟฟิศที่อยากมีที่นั่ง hang around สบายๆ ปล่อยอารมณ์ชิวๆ มีร้านกาแฟร้านอาหารเป็นที่นัดพบ ปรึกษาหารือ ข้อคิดการงานธุรกิจ
ส่วนกลุ่มหนึ่งก็ต้องเป็นชุมชนที่อยู่อาศัย (residential area) ที่ต้องหนาแน่นระดับหนึ่งที่อยากได้ที่จับจ่ายอาหารสด กับข้าวกับปลาบ้างเล็กๆน้อยๆ แต่ไม่ใช่ช้อปปิ้งเป็นเรื่องเป็นราวในลักษณะสุดสัปดาห์ ในภาษาค้าปลีกเขาเรียกว่า filled in shopping ซึ่งร้านค้าปลีกในลักษณะนี้จึงต้องเป็นซุปเปอร์มาร์เก็ตขนาดกลาง 500 ตารางเมตร ขึ้นไป ไม่ใช่ซุปเปอร์มาร์เก็ตขนาดเล็กอย่าง Express หรือ Mini ที่เห็นกันอยู่
Day – time population ประชากรภาคกลางวัน
ในเมื่อธุรกิจศูนย์การค้าขนาดย่อมหรือคอมมูนิตี้มอลล์เป็นศูนย์การค้าขนาดย่อม (คือไม่ใหญ่) และมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นจุดนัดพบทานข้าวกันและจับจ่ายอาหารติดไม้ติดมือกลับบ้าน นั่นก็หมายความว่าคอมมูนิตี้มอลล์จะต้องมุ่งเน้นกลุ่มผู้บริโภควันธรรมดา (weekday) เวลาทำการออฟฟิศทั่วไปเป็นหลัก เพราะอย่างไรก็ตาม ในช่วงสุดสัปดาห์ weekend ผู้บริโภคส่วนใหญ่เข้าศูนย์การค้าขนาดใหญ่อยู่แล้ว เพราะมีความครบในหมวดหมู่ธุรกิจมากกว่า
ในเมื่อเวลาหากินของ Community mall เป็นวันธรรมดา (จันทร์ – ศุกร์) ซึ่งก็จะสามารถแบ่งได้อีกเป็น 2 ช่วง คือ ภาคกลางวัน (day – time) และภาคเย็น (evening time) ซึ่ง day time population เป็นกลุ่มหลักที่จะมาใช้บริการร้านค้าปลีกที่สนองความต้องการเป็นจุดนัดพบ ทานข้าวพูดคุยสังสรรค์ช่วงสั้นๆ หลายต่อหลายแห่งของคอมมูนิตี้มอลล์ในช่วง day – time ผู้คนเบาบาง ก็เพราะขาด day time population ไปป้อนร้านค้าเหล่านั้น
แล้วอะไรเป็นนิยาม “day time population” มีการศึกษาพบว่า day time population
1. เป็นกลุ่มคนจากออฟฟิศ สถานที่ทำงาน
2. สถานที่ราชการ
3. โรงแรม นักท่องเที่ยว
4. โรงเรียน มหาวิทยาลัยอยู่รอบ (รัศมีไม่เกิน 1 – 2 กม.)
5. จุดต่อรถ จุดค่อเรือ เช่น สถานีรถไฟฟ้าสยาม สถานีรถไฟฟ้าอโศก
กรณีศึกษา เซ็นทรัลพลาซ่าลาดพร้าว
นิยาม “day time population” กรณี เซ็นทรัลราชพร้าว
1. เป็นกลุ่มคนจากออฟฟิศ สถานที่ทำงาน มี ปตทใ การบินไทย บีโอไอ
2. สถานที่ราชการ ที่ทำการเขตจุตุจักร
3. โรงแรม นักท่องเที่ยว โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์
4. โรงเรียน มหาวิทยาลัยอยู่รอบ (รัศมีไม่เกิน 1 – 2 กม.) โรงเรียนหอวัง มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย
5. จุดต่อรถ เชื่อมต่อไป งามวงศ์วาน และสะพานใหม่
และถ้าบวกกับชุมชนที่อยู่อาศัยย่านลาดพร้าว ต้องบอกว่า ทำเลเซ็นทรัลลาดพร้าวเป็นทำเลที่สุดยอด
กรณีศึกษา ธัญญะพลาซ่า
ธัญญะพล่ซ่า ย่านศรีนครินทร์
เรามาวิเคราะห์ในหลักการ Day Time Popilation จะเห็นว่า ศูนย์การค้าธัญญะพล่ซ่า ขาดปัจจัย Day Time Population หลายปัจจัย นับตั้งแต่
1. เป็นกลุ่มคนจากออฟฟิศ สถานที่ทำงาน มีน้อยมาก
2. สถานที่ราชการ แรกเริ่มไม่มี
3. โรงแรม นักท่องเที่ยว ไม่มีในละแวกใกล้เคียง
4. โรงเรียน มหาวิทยาลัยอยู่รอบ (รัศมีไม่เกิน 1 – 2 กม.) ไม่มี
5. จุดต่อรถ จุดต่อเรือ จุดต่อรถไฟฟ้า ไม่มี
แต่ ศูนย์การค้าธัญญะพล่ซ่า ก็ได้แก้ไขจุดอ่อนเหล่านั้นได้ระดับหนึ่ง คือ ได้ให้กระทรวงต่างประเทศ มาเช่าพื้นที่บริการจัดทำพล่สพอร์ต ได้ให้กระทรวงพาณิชย์ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า เปิดศูนย์บริการจัดทะเบียนบริษัท ซึ่งก็สามารถช่วยให้เกิดผู้คนสัญจรได้ระดับหนึ่ง
กรณีศึกษา People Park
เราจะวิเคราะห์เฉพาะหลักการ Day Time Popilation ในเรื่องทำเลที่ตั้ง ดังที่กล่าวข้างต้น Community Mall จะหากินได้ดีช่วง Weekday (จันทร์ ถึง ศุกร์) ช่่วง Weekend (เสาร์-อาทิตย์) ผู้คนมักชอบที่จะไปศูนย์การค้าขนาดใหญ่มากกว่า เพราะมีร้านค้าหลากหลายให้เลือกมากกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับ Community Mall
นิยาม “day time population” กรณี People Park
1. เป็นกลุ่มคนจากออฟฟิศ สถานที่ทำงาน น้อย
2. สถานที่ราชการ ไม่มี
3. โรงแรม นักท่องเที่ยว ไม่มี
4. โรงเรียน มหาวิทยาลัยอยู่รอบ (รัศมีไม่เกิน 1 – 2 กม.) ไม่มี
5. จุดต่อรถไฟฟ้า จุดต่อรถเมล จุดต่อรถสองแถว ห่างไกล
แต่ People Park ก็ได้แก้จุดอ่อนจากความด้อยของ Day Time Population ได้ระดับหนึ่ง โดยดึงเอาร้านค้าดีๆ ดังๆ มาลง อาทิ Gourmet Market ร้านขายของมือสองจากญี่ปุ่นอย่าง Eco Ring Japan และ Treasure Factory, Little Zoo Cafe คาเฟ่สัตว์, Tomoroo Korean Luxury Bakery เป็นต้น
บทสรุป Day Time Population จึงเป็นปัจจัย “จุดสลบ” ของ Community Mall ที่นักพัฒนาควรต้องตระหนัก
ขอบคุณ สัพเพเหระ สาระค้าปลีก
